Sancaktepe Kira Tahliye Avukatı Selver AKKOYUN KORKMAZ 0532 641 47 40

Sancaktepe Avukat Kira Bedelinin Tespiti Davası

TBK 344/2’ye Göre Açılacak Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası :

Kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranı belirlenmiş olsa da; TBK 344/1 kira artış oranına bir sınır getirmektedir. “- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Kanunun bu emredici düzenlemesi gereği sözleşmede belirlenen oran Tüfe oranından düşük olarak belirlenmiş ise belirlenmiş olan oranda kira artışı yapılır. Ancak; belirlenen oran Tüfe ortalamasından düşük kalıyor ise, 344/1 gereği Tüfe oranında sınırlamaya tabi olacaktır.

Tarafların yeni kira döneminde kira artış oranı hakkında anlaşmaları veya sözleşmede sözleşmenin yenilenmesi halinde uygulanacak kira artış oranı belirlenmiş ise, belirlenen artış oranı 344/1’de belirlenen tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kiralayan ve kiracının (henüz 5 yılı doldurmamış olan) yeni kira döneminde yapılacak artış oranı hakkında anlaşma sağlayamamış ise TBK 344/2 uyarınca açılacak davada hakimden kira bedelini belirlemesi talep edilir.

TBK 344/2 uyarınca yapılacak kira tespitinde hakim tarafından kiralananın durumunu da dikkate alarak hakkaniyete uygun şekilde yine 344/1 sınırlamasına uygun şekilde kira bedeli belirlenir. Uygulamada 5 yılı doldurmamış kira sözleşmesine istinaden, yeni kira döneminde yapılacak artışın belirlenmesi için açılan davalarda kira artışı Tüfe ortalamasına eşit veya yakın bir miktar olarak belirlenmektedir

TBK’nun 344. Maddesi; Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Kira Tespit Davasının Şartları

1. Taraflar arasında geçerli olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin bulunması,

2. 5 yıllık sürenin geçmiş olması (TBK 344/3. maddesi gereği) veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması(TBK 344/2. maddesi gereği),

3. Kira bedelinin tespiti isteminde davacının hukuki yararının bulunması,

4. Tespit istenen yerin konut ve çatılı iş yeri olması

Sancaktepe Kira Tahliye Avukatı Yargıtay Kararları Av. Selver AKKOYUN KORKMAZ 0532 641 47 40

T.C.
YARGITAY
. Hukuk Genel Kurulu
Esas No: 2017/6-2792
Karar No: 2021/267
Karar Tarihi: 16-03-2021
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI – KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA FAZLAYA İLİŞKİN HAKLAR SAKLI TUTULAMAYACAĞI VE SAKLI TUTULAN BU HAKLA İLGİLİ OLARAK ISLAH TALEBİNDE BULUNULAMAYACAĞI – DİRENME KARARININ BOZULMASI

ÖZET: Davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona
erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak
belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3.
maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin
mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin
düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için
5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren
geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli
ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin
brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira
bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir
niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve
kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak
bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira
bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin
talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir.
Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı
tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin
talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise
daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti
davalarının niteliğine aykırıdır. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire
bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
(6098 S. K. m. 344, 345) (6100 S. K. m. 109, 176, 180) (6570 S. K. m. 2, 3) (YİBK 12.11.1979 T.
1979/1 E. 1979/3 K.) (YHGK 26.02.2014 T. 2013/3-633 E. 2014/154 K.) (YHGK 21.11.1966 T.
1966/19 E. 1966/10 K.)

 

1. 1. Taraflar arasındaki “kira bedelinin tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul
      Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekili
      tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme
      sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

1. 1. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1. 1. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
      I. YARGILAMA SÜRECİ
      Davacı İstemi:

1. 1. Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmesine
      göre kira döneminin 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona ereceğini, sözleşmenin 3.
      maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira
      bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların
      ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli
      artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli
      konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını, müvekkillerinin
      Bakırköy 51. Noterliğinin 13.01.2014 tarihli ve 532 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira bedelinin
      8.000,00TL olarak belirlenmesini istediklerini, davalının Beyoğlu 60. Noterliğinin 10.02.2014 tarihli
      ve 1221 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile müvekkilleri tarafından tek taraflı artış yapıldığını belirterek
      müvekkillerinin hesabına ödenen tutarın uygun olduğunu beyan ettiğini ileri sürerek taşınmazın kira
      bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar
      verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli
      üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini
      istemiştir.
      Davalı Cevabı:

1. 1. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin kira sözleşmesi uyarınca kira artışını her yıl
      düzenli olarak yaptığını, 2014 yılı için ödediği kira bedelinin 5.693,27TL olduğunu, 6098 sayılı Türk
      Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi gereğince taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma
      yapılmamışsa, kira bedelinin bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek
      koşuluyla hakkaniyete göre belirleneceğini, davacıların talep ettiği kira bedelinin üretici fiyat
      endeksindeki artış oranını geçtiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
      Mahkeme Kararı:

1. 1. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 12.02.2015 tarihli ve 2014/159 E., 2015/79 K.
      sayılı kararı ile; mahallinde yapılan bilirkişi incelemesine göre, Yargıtay kararlarında da benimsenen
      yönteme göre endeks uygulamasının art arda 3 yıl için uygulanabileceği, bu süreden sonra taraflar
      arasındaki kira bedelinde anlaşmazlık olması hâlinde kira parasının hak ve nefaset kurallarına göre
      belirlenmesi gerektiği, emsal ve rayiçler nazara alınarak taşınmazın hali hazır durumu itibariyle boş
      olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde aylık kira bedelinin 9.000.00-10.000,00TL aralığında bir bedel
      olacağı, ancak taşınmazın hâli hazır bu konumuna etki eden ve davalı tarafından yapılan iyileştirmeler
      göz önüne alındığında mevcut durumu itibariyle ve hak ve nefaset kuralları doğrultusunda aylık kiranın
      brüt 8.750,00TL (net 7.000,00TL) olacağının belirlendiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile dava
      konusu taşınmazın 17.02.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren brüt 8.750,00TL (net
      7.000,00TL) olarak tespitine karar verilmiştir.
      Özel Daire Bozma Kararı:

1. 1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde
      bulunmuştur.

1. 1. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 23.11.2015 tarihli ve 2015/7190 E., 2015/10218 K. sayılı
      kararı ile; “…Davacı vekili, taraflar arasında 01.02.2011 başlangıç, 01.02.2016 bitiş tarihli kira
      sözleşmesi bulunduğunu, aylık kira bedelinin net 4.500 TL olup, yıllık kira artışının tefe-tüfe
      ortalaması olarak belirlendiğini, bundan ayrı sözleşmede ”Taraflar, ilk 3 (üç) yılın sonunda sözleşme
      de belirtilen koşullar da arttırılan kira bedelini karşılıklı mutabakatla bölge rayiçlerine göre yeniden
      belirleyecek ve yazılı mutabakat yapacaktır, yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise son
      2 yıla ait söz konusu kira bedeli artışı bilirkişi marifeti ile tespit ettirilir” düzenlemesi bulunduğunu,
      tarafların aylık bedel konusunda anlaşmadıklarını belirterek aylık kiranın hakkaniyete uygun biçimde
      17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000 TL olarak belirlenmesini istemiş,
      12.02.2015 tarihli beyan dilekçesi ile davayı brüt 8.000 TL kira bedeli üzerinden açtıklarını,
      22.12.2014 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda brüt kira bedelinin aylık 9.200 TL olarak belirlenmesi
      
      için davalarını ıslah ettiklerini belirtmiştir. Davalı vekili TBK 344 gereği davacının talebinin kabul
      edilemeyeceğini, endekse göre artış yapılması gerektiğini, davaya konu yerde kiraların davacının
      istediği kadar olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan keşifler
      sonucunda ilk bilirkişi kurulu kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık brüt 8.750 TL, hak
      ve nesafet indirimi ile aylık brüt 8.125 TL, ikinci bilirkişi kurulu, aylık brüt kiranın 9.200 TL, hak ve
      nesafet indirimi yapılırsa aylık brüt 8.750 TL olacağını bildirmiş, mahkemece ikinci bilirkişi raporuna
      uyularak 17.02.2014 tarihinden itibaren aylık brüt kira 8.750 TL olarak belirlenmiş ise de; kira
      bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğu gözetilerek dava dilekçesinde gösterilen ve
      12.02.2015 tarihli dilekçeyle açıklığa kavuşturulan aylık brüt 8.000 TL kira bedeli üzerinden hüküm
      kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
      Direnme Kararı:

1. 1. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.03.2016 tarihli ve 2015/918 E., 2016/242 K.
      sayılı kararı ile; kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun tamamen kapalı olmadığı, TBK’nın
      kira tespitine ilişkin 344 ve 345. maddelerinde kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı
      olduğuna ilişkin yasaklayıcı hiçbir hüküm yer almadığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun
      (HMK) davanın ıslahına ilişkin 176. maddesinde taraflardan her birinin, yapmış olduğu usul
      işlemlerini kısmen veya tamamen ıslah edebileceği, 180. maddesinde de davanın tamamen ıslah
      edilebileceği hükmünün bulunduğu, HMK’da kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı
      olduğuna ilişkin yasaklayıcı hiçbir hükmün yer almadığı, kanunlarda açıkça böyle bir yasaklama
      hükmü bulunmadığına göre kanunda olmayan bir hükme dayanılarak kira bedelinin tespiti davalarında
      ıslah yolunun kapalı olduğundan bahsedilemeyeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
      Direnme Kararının Temyizi:

1. 1. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
      II. UYUŞMAZLIK

1. 1. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira bedelinin tespiti davalarında
      ıslah yolunun kapalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
      III. GEREKÇE

1. 1. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve
      kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.

1. 1. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte
      yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2
      ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada
      doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

1. 1. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar
      oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.

1. 1. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı
      tarafından da açılabilir.

1. 1. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının
      belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.

1. 1. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla
      ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.

1. 1. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen
      yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde
      belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu
      davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.

1. 1. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı
      kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı
      Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni
      bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.

1. 1. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme
      Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin
      hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin
      sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.

1. 1. Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının
      belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir.
      Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da
      hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale
      getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.

1. 1. Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında
      olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli
      olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar
      anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar. Gerçi, yeni
      dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar
      anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması
      hâlinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.

1. 1. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai
      davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin
      tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar
      verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan
      bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. Nitekim aynı hususlara Hukuk Genel
      Kurulunun 26.02.2014 tarihli ve 2013/3-633 E., 2014/154 K. ve 24.02.2016 tarihli ve 2014/3-348 E.,
      2016/173 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.

1. 1. Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin
      tespitidir. Başka bir deyişle kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit davası
      sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira
      sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme
      kararı ile yeniden şekillenmiştir (Özyakışır, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira
      Bedeli, Ankara 2019, s. 204).

1. 1. Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe,
      hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi
      andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel
      Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, dava sonucunda belirlenen bedel,
      bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Mahkeme
      kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira
      sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir (Özyakışır, s. 223).

1. 1. Bu aşamada “kısmi dava” kavramı üzerinde kısaca durmak gerekir. Alacağın yalnızca bir bölümü
      için açılan davaya kısmi dava denir. Bir davanın kısmi dava olarak nitelendirilebilmesi için, alacağın
      tümünün aynı hukuki ilişkiden doğmuş olması ve alacağın şimdilik belirli bir kesiminin dava edilmesi
      
      gerekir. Diğer bir söyleyişle, bir alacak hakkında daha fazla bir miktar için tam dava açma imkânı
      bulunmasına rağmen, alacağın bir kesimi için açılan davaya, kısmi dava denir. Kısmi dava açılabilmesi
      için talep konusunun bölünebilir olması gerekli olup, açılan davanın kısmi dava olduğunun dava
      dilekçesinde açıkça yazılması gerekmez. Dava dilekçesindeki açıklamalardan davacının alacağının
      daha fazla olduğu anlaşılıyor ve istem bölümünde “fazlaya ilişkin haklarını saklı tutması” ya da
      “alacağın şimdilik şu kadarını dava ediyorum” şeklinde bir ifadeye yer verilmiş ise, bu husus, davanın
      kısmi dava olarak kabulü için yeterli sayılmaktadır (Pekcanıtez, H.: Medeni Usul Hukuku, C. II, 15.
      baskı, İstanbul 2017, s. 1000).

1. 1. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda (HUMK) açıkça kısmi dava düzenlenmediği
      hâlde, söz konusu Kanun’un yürürlükte olduğu dönemde de kısmi dava açılması mümkün
      bulunmaktaydı. Kısmi dava, HMK’nın 109. maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Anılan
      maddenin birinci fıkrasında; talep konusunun niteliği itibarıyla bölünebilir olduğu durumlarda, sadece
      bir kısmının da dava yoluyla ileri sürülebileceği hükme bağlanmıştır. İkinci fıkrasında ise, talep
      konusunun miktarı, taraflar arasında tartışmasız veya açıkça belirli ise kısmi dava açılamayacağı
      belirtilmişti. Ancak 109. maddenin ikinci fıkrası 01.04.2015 tarihli ve 6444 sayılı Kanun’un 4. maddesi
      ile yürürlükten kaldırıldığından artık talep konusunun taraflar arasında tartışmasız veya belirli olması
      hâlinde de kısmi dava açılması mümkün hâle gelmiştir.

1. 1. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında
      01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre
      kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin
      (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın
      sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının
      bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak
      mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira
      bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar
      verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli
      üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini
      istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai
      davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde
      geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır.
      Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini
      belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu
      niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir
      seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında
      fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

1. 1. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin
      olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde
      talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.

1. 1. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak
      gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

1. 1. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
      IV. SONUÇ:
      Açıklanan nedenlerle;
      Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında
      gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre
      uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince
      BOZULMASINA,
      
      İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
      Aynı Kanun’un 440/III-2. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 16.03.2021
      tarihinde oybirliği ile kesin olarak karar verildi